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2017年 亮眼 的業績為港股上市公司建業地產股份有限公司（00832.HK，以下簡稱 建業地產 ）固守河南平添瞭一份底氣。
日前，建業地產交出其2017年成績單。公告顯示，2017年度公司共實現合同銷售金額304.15億元，同比增長51%。由於合同銷售增長和銷售回款理想，集團於2017年12月31日的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總價值約為人民幣134.09億元。
整體業績向好的同時，記者註意到，建業地產在 大本營 鄭州的業績表現卻不容樂觀。數據顯示，2017年建業地產在鄭州實現合同金額80.33億元，比2016年同期減少25%；合同建築面積為72萬平方米，比2016年同期下滑14%。
此外，2015年建業地產提出未來將以輕資產為主要模式，用3~5年時間實現從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。據悉，截至2017 年12月31日，公司累計完成75個輕資產專案合約的簽訂，預計總建築面積約1246萬平方米。不過，有業內人士表示，開發商一貫的甲方風格與輕資產主動服務的特點差異較大，若無法獨立團隊操作，很容易讓輕資產成為燒錢的團隊。
對於公司業績表現以及未來發展等相關問題，記者先後致電致函建業地產方面。建業地產相關工作人員告訴記者，公司若有需求會通過新聞發佈會形式進行公佈，不接受單獨的媒體采訪。
業績波動明顯
對於2017年度業績表現，建業地產方面表示，集團自2017年下半年起采取積極進取的購地政策並加快項目開發速度，以縮短開發周期。同時，2017年集團有多個項目達到結轉銷售條件。此外，2017年度集團在土地儲備與確認物業銷售結轉面積和收益有很顯著的增長。
不過，記者梳理發現，如果拉長時間線來看，建業地產2017年業績實際還處於低谷回升階段。2014年~2017年，集團收益分別為人民幣：92.29億元、125.63億元、94.95億元、138.79億元；核心業務溢利分別為12.05億元、10.93億元、7.07億元、 10.75億元。其中，2017年的核心業務溢利低於2014年、2015年的核心業務溢利。
而從權益持有人應占溢利來看，建業地產2014年~2017年相關數據分別為8.83億元、8.01億元、4.03億元、8.11億元。2017年權益持有人應占溢利雖然較2016年增幅較大，但從近幾年發展來看，僅相當於2014年的水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒靜電除煙機，在當前的政策環境下，房價並不會持續上漲，項目做大的同時其盈利空間可能會變小，這是類似企業需要警惕的。
對此，建業地產也在不斷調整自己的融資結構。日前，建業地產發佈公告表示，將發行3億美元2021年到期票息6.5%的優先票據。建業地產方面表示，公司擬運用票據發行所得款項償還現有債項。
另據本報記者此前統計報道，自2010年至今，建業地產幾乎保持著每年至少發行一筆境外債券的頻率，部分新發行債券的用途主要是用於償還現有債務。
建業地產在2017年年報中坦陳，公司未來存在一定的財務風險， 公司信貸評級可能被下調。若下調，本公司可能需要就未來企業融資支付較高成本。
建業地產方面表示，未來會檢討業務策略、重新審視資本架構，並鎖定長期融資以確保資金流動性。同時，保持足夠的未動用信貸額度以應付本公司流動資金的需求。
嚴躍進表示，融資環境的不斷收緊，會對企業造成一定的沖擊，這就使得建業地產必須不斷改善融資結構。
企業能借到錢，這是資本市場對它的認可，同時，有些融資情況是債務的結構調整，比如，發一些短期債務置換一些長期債務，這樣，短期內的資金兌付壓力就會變小，同時可以順利完成其市場擴張和佈局。 同策咨詢研究部總監張宏偉認為。
輕資產盈利難題
房地產行業進入後半場，2015年，建業地產提出未來將以輕資產為主要模式，用3~5年時間，實現從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。
記者瞭解到，目前建業地產已經形成涉及地產、文旅、農業、物業、商業、教育、體育、酒店、科技、金融、旅遊、君鄰會等多個業態在內的生態系統。
根據公司對房地產行業發展的判斷，為瞭踐行讓河南人民都住上好房子的願景，借助建業品牌在目標市場卓越的影響力以及優秀的管理團隊，公司整合成熟的產品體系和服務體系、全方位的資源佈局和整合能力，進行品牌輸出、管理輸出和資源輸出，提高公司市場占有率和企業盈利能力。 建業地產方面表示。
在近日舉行的2017年全年業績溝通會上，建業地產首席執行官袁旭俊透露，目前建業地產擁有39個輕資產項目，輕資產是品牌、管理和能力的輸出，回報率相對較高。輕資產項目在2017年實現3.5億元的收入，擁有超過2億元的利潤。 2018年，建業地產輕資產項目將超過100個，之後2~3 年項目數量會保持穩定。
不過，業內有觀點指出，開發商一貫甲方在上的風格與輕資產主動服務的特點有很大差異。如果不獨立兩個團隊操作，很容易讓輕資產成為燒錢的團隊。
在張宏偉看來，建業地產的輕資產廚房油煙處理在河南境內樹立瞭一定的口碑，但從營收結構和利潤結構來講仍然是以重資產為主。
嚴躍進表示，輕資產模式能夠降低成本，但盈利能力尚待考量。 輕資產的一個好處是品牌影響力比較大，但必須要看到，現在很多企業業績都在提升，所以建業地產需要不斷反思其目前的經營模式。從企業長遠發展來看，與其做一些模式的創新，不如在城市佈局上做文章，尤其是對一些三四線城市的項目進行積極佈局。隻有在走出去的戰略下企業才能盡快成長。
大本營困局
建業地產1992年由胡葆森創立，2008年登陸香港聯合交易所，成立多年來一直以堅守根植中原、造福百姓為核心價值觀。不過近年來，隨著鄭州本土企業的興起以及大型房企的入駐，市場競爭異常激烈。
數據顯示，2017年建業地產在鄭州的合同銷售金額較2016年縮減瞭25%，而在安陽、周口、南陽則均超過瞭300%。
另據克而瑞發佈的2017年度鄭州房地產企業銷量TOP20排行榜，建業地產以65.77億元的權益金額排在第6位。排在前3位的正商地產、康橋地產、永威地產均為本土房企。
為沖刺目標，建業地產開始下沉到河南眾多三四線城市。年報顯示，截至2017年12月31日，公司已進入河南省的18個地級城市和64個縣級城市，開發項目累計竣工建築面積約2227萬平方米，擁有在建項目靜電抽油煙機共65個，在建總建築面積約842萬平方米，土地儲備建築面積約3188萬平方米，其中權益建築面積約2425萬平方米。報告期內，新開工建築面積約587萬平方米。
事實上，近年來眾多全國品牌房企紛紛開疆拓土進入河南市場。克而瑞發佈的2017年度鄭州房地產企業銷量TOP20排行榜顯示，萬科地產以 103.9億元的權益銷售金額排名第4位。此外，融創地產排名第8位，碧桂園排名第10位。年報顯示，建業地產2017在河南省市場占有率僅為4.3%。生存空間開始遭到外來房企的擠占。
對此，建業地產方面在年報中表示，未來會在塑造自己品牌影響力的同時穩抓產品品質，提升綜合服務。此外，會加強與政府有關部門的溝通、協調力度，使項目盡早具備開工建設條件。
張宏偉指出，鄭州市場目前存在兩股勢力，競爭比較激烈，一是最近3年品牌房企會積極佈局，預計會很快殺入鄭州市場。此外，像正商地產等一些本土企業實力不容小覷， 這在一定程度上給建業地產帶來瞭壓力，其未來在鄭州的佈局面臨不小的挑戰 。
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